부동산법률- 부동산등기법, 부동산등기제도, 부동산 매매계약서, 부동산 매매계약서, 부동산 소유권이전등기 절차 그리고 법에 대해 알아보자.

부동산법률 : 헤라월드 부동산 법률자문 법무사와 함께 부동산 등기부등본 발급 방법, 부동산매매계약서 그리고 부동산 소유권 이전등기 절차, 부동산 소유권이전등기 법 에 대해서 자세히 알아보자.

부동산 등기제도 란?

국가 기관이 부동산에 관한 일정한 사항을 등기부라는 공적 장부에 기록하여 외부에 공시함으로써, 거래의 안전과 신속을 도모하는 제도로 부동산 등기의 가장 큰 목적은 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 데에 있습니다.

당사자 상호간에 부동산 계약을 마쳤다고 하더라도, 부동산 등기 절차를 진행하지 않는다면 진정한 소유자가 되지 않기 때문에 반드시 부동산 계약이후 부동산 등기 설정까지 완료하는 것이 중요합니다.

자, 그렇다면 부동산 등기의 기능, 효력, 절차에 대해서 조금 더 세부적으로 알아보겠습니다.

1. 부동산 등기의 기능 : 크게 4가지로 볼 수 있다.

1) 부동산에 관한 물권의 공시제도

2) 법률행위에 의한 부동산 물권변동의 효력발생요건

3) 법률규정에 의한 부동산 물권변동의 처분요건

4) 부동산에 관한 권리의 대항요건

1) 부동산에 관한 물권의 공시제도 기능

부동산에 관한 물권을 공시하는 기능만이 있을 뿐, 사실 그러한 등기 사항들에 대한 공신력은 없습니다.

이를 쉽게 얘기하자면 등기부 상에 어떠한 권리관계가 기재가 되어 있다고 하더라도 그 내용에 공적인 신뢰성, 즉 등기상의 내용이 100% 사실이다. 라는 효력이 인정되지 않습니다.

단지 이 부동산의 소유자는 누구이고, 권리관계는 등기부상 기재와 같을 것이다. 라는 추정의 효력밖에 없습니다.

2) 법률행위에 의한 부동산 물권변동의 효력발생요건 기능

민법 제186조에서는

“부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다” 라고 규정합니다.

즉, 매매와 증여 같은 부동산에 대한 법률행위는 당사자 간의 의사표시만으로는 그 효력이 생기지 않고 등기라는 공시방법을 갖추어야 그 효력이 생긴다는 점에서, 부동산등기는 법률행위에 대한 부동산물권변동의 효력발생요건이라 할 수 있습니다.

 3) 법률규정에 의한 부동산 물권변동의 처분요건 기능

한편 민법제 187조에서는

“상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.” 라고 규정합니다. 

그러므로 법률규정에 의한 부동산 물권변동의 처분요건이라고 할 수 있습니다.

★☆ 결과적으로 법률행위에 의한 부동산에 관한 물권 취득은 등기를 해야 효력이 생기고, 법률규정에 의한 경우에도 처분하기 위해서는 등기를 해야 합니다.

4) 부동산에 관한 권리의 대항요건 기능

등기를 함으로써 그 등기내용에 대하여 ‘당사자 이외의 제3자’ 에게 대항할 수 있는 효력이있습니다.  

위에서 살펴본 바와 같이 공신력은 없더라도, 내가 실제로 그 부동산에 대한 권리자이며 그러한 등기가 기재되어 있는 경우에는

나의 권리를 제3자에게 주장할 수 있다는 것입니다. 

반대로 말하면, 내가 실제 권리자이더라도 나의 권리가 미등기 상태이면 제3자에게 부동산에 대한 나의 권리를 주장할 수 없습니다. 

즉, 내가 부동산의 실제 소유자이더라도 소유권 이전 등기를 마치지 않은 상태에서 실제 소유자가 아닌 현재 등기부 상의 소유자가 다른 제3자에게 부동산의 소유권을 넘기게 되는 경우에 내가 실제로 그 부동산의 소유자임에도 그 부동산의 새롭게 넘겨 받은 사람에게 나의 소유권을 주장할 수 없는 경우가 생깁니다. 

따라서 부동산 등기는 제3자에게 나의 권리를 주장할 수 있는 대항요건으로의 기능을 합니다.

2. 부동산 등기의 효력

1) 권리변동적 효력 -> 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 있다.

2) 대항력 -> 등기를 함으로써 그 등기내용에 관하여 당사자 외의 제3자에게도 대항할 수 있다.

3) 순위확정적 효력 -> 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률의 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.

4) 권리추정적 효력 -> 어떤 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정된다.

* 부동산 등기의 종류

부동산 등기의 종류에는 가등기, 본등기가 있으며, 본등기는 소유권보존등기, 소유권이전등기, 지상권등기, 지역권 등기, 전세권 등기, 저당권 등기, 권리질권 등이 있습니다.

3. 부동산 등기의 절차

부동산을 매매하는 경우에 이루어지는 소유권 이전 등기 절차에 관해서 알아보겠습니다.

우선 부동산 매매계약부터 등기접수까지의 대략적인 절차는 다음과 같습니다.

1)    부동산 매매계약 체결

2)    부동산 매매계약 체결 일 부터 30일 이내에 부동산 거래신고

3)    부동산 매매대금 잔금을 치른 후 소유권 이전등기 접수

[참고] 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률(약칭: 부동산거래신고법 )

1) 부동산의 매매계약

부동산 매매 계약서는 부동산의 소유권 이전에 관한 중요한 계약서입니다.

부동산은 특히 금전적인 가치가 높으므로 매매 계약이 틀어지는 경우 양 당사자는 상당한 금전적인 손실을 볼 수 있습니다.

따라서 이에 관한 계약서는 나에게 불리한 내용이 없는가, 상대가 계약을 쉽게 해제할 수 있는가, 내가 계약을 해제하는 경우에 발생할 수 있는 불이익은 무엇인가, 계약의 해제를 원하지 않는 경우에는 상대 당사자의 해제를 더 어렵게 할 수 있는 내용이 들어가 있는가 등 내가 원하는 상황에 맞춰 적법한 틀 내에서 정확하게 작성되어야 합니다.

따라서 부동산 계약 시 전문가의 도움을 받아 내 상황에 맞는 매매계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

2) 부동산 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 거래신고

​매매계약의 거래 당사자는 매매계약 체결일로부터 30일 이내 부동산 소재지 관할 시, 군, 구청장에 부동산 거래 사실을 신고하여야 합니다.

위 신고는 실체관계에 맞춰 사실의 내용만을 신고하여야 하고, 신고 기간을 넘기거나 허위 신고 등의 경우에는 과태료 부과 규정이 있습니다.

또한 거짓으로 신고하도록 요구하거나 방조한 자 또한 모두 과태료 부과 대상입니다.

(구체적인 사안에 따라 3천만원에서 1백만원 이하의 과태료를 부과합니다)

※ 공인중개사나 중개보조원 등이 다운계약서, 업계약서 등을 유도하는 경우가 종종 있습니다.

실제 관계와 다른 계약서를 작성을 유도하는 것은 명백하게 불법이므로 특히 주의를 요합니다 🙂

3) 부동산 매매대금 잔금을 치른 후 소유권 이전등기 접수

부동산 매매 잔금일에 양 당사자는 잔금을 치르고 바로 그날에 소유권 이전 등기를 실행합니다.

잔금일에 매수인은 매매대금을 전액 지급해야 하며, 매도인은 매매대금은 전액을 지급받음과 동시에 소유권 이전에 필요한 모든 서류를 매수인에게 인도하여 합니다.

사실 구체적으로 매매의 경우의 모든 절차가 일괄적으로 통일된 것이 아니라 매매 대상 물건을 분양받은 것인지, 주택인지, 매수인, 매도인 당사자가 개인인지 법인인지에 따라 필요서류가 조금씩 차이가 납니다.

따라서 구체적인 사안에 맡게 서류를 준비해 주셔야 합니다.

※ 개인 간 일반 매매로 부동산 소유권 이전 등기에 필요한 서류 ※

*** 매도인(개인)

1. 매도용 인감증명서 1부(매수인 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항 정확히 기재)

2. 주민등록초본 1부(주민번호 공개, 과거주소변동내역 전체공개)

3. 인감도장

4. 등기권리증(=등기필정보)

*** 매수인(개인)

1. 주민등록등본 1부(주민번호 공개)

2. 개인 도장

위 서류는 모두 등기 접수를 기준으로 발급 3개월 이내의 것으로 준비해 주셔야 합니다.

잔금이 끝나고 위의 서류가 다 준비됐다면 이제 취득세를 납부하고 등기를 접수하는 일이 남았습니다.

부동산 등기 접수 전에 반드시 관할 시,군,구청에 부동산 취득세를 신고하고 납부하여야 하며, 취득세 납부가 완료되면

위의 필요서류와 등기신청서 등을 꾸려서 등기 접수를 해야 합니다.

** 소유권이전 등기는 소유권이 변동되는 중요한 등기이므로 등기에 필요한 서류가 다 구비되었는지 매매계약서와 소유권이전 신청의 내용이 일치하는지 등을 등기관이 철저히 조사하여 부족한 점이 없다면 등기 신청을 수리하여 이전 등기를 완료하여 줍니다.

일반적으로 등기완료까지는 등기 접수 후 2-3영업일 소요됩니다.

다만, 부족한 점이 있거나 필요한 서류가 누락된 경우에는 등기소에서 보정명령을 내리므로 시간이 계속 지연됩니다.

등기 신청에 필요한 서류는 별로 없지만, 등기 신청서를 양식에 맞게 작성하고 등기신청 수수료 납부, 국민주택채권 매입 등 등기 접수를 위해 사전에 해주어야 하는 절차가 있는데 이는 복잡하고 귀찮은 작업이며  오랜 시간이 소요됩니다.

절차상 시행착오를 없애고 빠른 접수, 등기설정을 위해 부동산 등기 지식과 경험이 많은 전문가와 함께 진행 하시길 바랍니다 🙂

자세한 상담은 https://heraworld.net 에서 가능합니다.